서울의 공공임대주택 아파트형 공급은 1989년부터 본격적으로 시작되었으며, 1990년대 후반과 2000년대 초반, 그리고 2010년대 후반에 걸쳐 대규모로 이루어졌다. 이러한 공급은 급격한 도시화와 주택 가격 상승으로 인해 저소득층과 사회적 약자 계층의 주거 안정을 지원하기 위한 목적에서 추진되었다. 특히, 서울시는 인구 증가와 주택 수요 증가에 대응하여 공공임대주택을 지속적으로 확대하였으며, 이는 도시 내 주거 불평등을 완화하고 사회적 통합을 촉진하는 중요한 정책 수단으로 활용되었다. 최근에는 단순한 공급 확대에서 벗어나, 기존 공공임대주택의 질적 개선과 주거 환경의 향상을 위한 정책이 강화되고 있다. 그러나 이러한 공공임대주택은 최근 여러 문제에 직면하고 있다. 특히, 노후화가 진행되면서 건축 구조의 안전성 문제, 에너지 효율 저하, 설비 노후화로 인한 거주 환경 악화 등의 이슈가 대두되고 있다. 이에 따라, 기존 공공임대주택의 유지보수 및 현대화 작업이 필수적이며, 정책적으로 이에 대한 지속적인 지원이 요구되고 있다.
따라서 서울시는 지속 가능한 도시 발전을 위해 노후 공공임대주택의 구조적·환경적 개선을 핵심 과제로 설정하고, 이를 체계적으로 추진하는 방안을 모색하고 있다. 특히 준공 후 20년 이상 경과한 노후 공공임대주택의 시설 노후화 문제는 단순한 유지·보수 차원을 넘어, 도시 거주 환경의 전반적인 질적 향상을 위한 새로운 정책적 접근이 요구되는 시점이다. 공공임대주택은 저소득층, 사회초년생, 고령층 등 다양한 계층이 거주하는 공간으로, 단순한 주거지가 아니라 가장 기초적이지만 종합적인 사회안전망의 한 축으로 기능한다. 따라서 공공임대주택의 환경 개선은 주거 안정뿐만 아니라 지역사회 통합, 경제적 활력 증진, 환경 지속 가능성과도 연결되는 중요한 정책적 과제이다.
서울시의 첫 번째 노후 공공임대주택 품질개선 사업 대상인 '홍제 유원하나' 아파트는 1994년에 준공된 후 2022년에 시범단지로 선정되었으며, 재개발 임대주택 1개 동 150세대를 대상으로 진행되었다. 본 연구에서는 본 사례를 분석하여, 도시 거주 환경 개선 정책의 효과성과 확장 가능성을 탐색한다. 또한, 기존 인프라를 개선하는 것이 공공주택 신축과 비교하여 가지는 장점과 한계를 평가하고, 향후 정책 방향에 대한 제언을 제공한다.
사업 개요 및 재정 운용
홍제 유원하나 아파트 개선 사업은 공공임대주택 거주민의 삶의 질 향상을 목적으로 추진되었으며, 총 150세대 규모의 단지를 대상으로 진행되었다. 2023년 6월 착공하여 2024년 2월 준공되었으며, 이후 입주민 점검 및 사후 보수를 거쳐 2024년 4월까지 120세대가 재입주를 완료할 예정이다. 세대당 약 3,700만 원의 예산이 투입되었으며, 사업 전반의 재정은 서울시 예산으로 편성되었다.
또한, 본 사업의 설계용역비는 총 2억 원이 소요되었으며, 앞으로 추진될 3곳의 개선사업 설계용역비는 각 2억 5천만 원으로 총 7억 5천만원이 책정되어 있다.
주거환경 개선의 주요 내용
1. 건축 및 인프라 개조
에너지 효율성을 높이기 위해 기존 창호와 현관문을 고성능 단열 기능을 갖춘 제품으로 교체하였다. 이를 통해 외부 기온 변화에 따른 실내 온도 변동을 최소화하고 난방 및 냉방 에너지를 절감할 수 있도록 했다. 또한, 주방과 욕실은 최신 건축 설계 기준을 반영하여 전면적으로 리모델링되었으며, 입주민의 생활 편의를 높이기 위해 빌트인 가전을 도입하였다.
실내 환경을 더욱 쾌적하게 만들기 위해 창호 시스템을 개선하여 외부 소음을 줄이고 실내 공기의 질을 유지하는 데 집중하였다. 이와 함께, 노후화된 엘리베이터를 교체하여 이용의 안전성을 확보하고, 실내 공기 질 개선을 위해 정화 시스템을 새롭게 구축하여 건강한 주거 환경을 조성하였다.
공용 공간 역시 재설계를 통해 보다 편리하고 쾌적한 환경으로 조성되었다. 주민들이 쉽게 접근하고 활용할 수 있도록 개선하였으며, 지속 가능한 주거 환경을 위해 친환경 건축자재를 활용하는 방안을 적용하였다. 이를 통해 건축 과정에서 발생하는 탄소 배출을 줄이고, 장기적으로 환경 보호에도 기여할 수 있도록 설계되었다.
2. 디자인 및 이동약자 친화적 개조
주거 환경의 전반적인 질적 향상을 위해 밝고 세련된 색감을 적용하여 내부 및 외부 공간을 보다 현대적이고 쾌적한 분위기로 개선하였다. 이러한 색채 조정은 단순한 미적 요소를 넘어서, 거주민들이 보다 안정적이고 편안한 환경에서 생활할 수 있도록 설계된 것이다.
또한, 휠체어 이용자와 고령층 주민들의 이동 편의를 고려하여 건물 출입구의 경사도를 완화하고, 계단과 복도에는 난간을 설치하여 보행 안전성을 높였다. 이와 함께, 장애인과 노약자가 거주하는 환경에서 발생할 수 있는 낙상 사고를 방지하기 위해 미끄럼 방지 바닥재를 적용하였으며, 주요 동선에는 이동이 편리한 구조를 도입하여 접근성을 강화하였다.
추가적으로, 이동이 불편한 거주민들을 위한 편의시설을 확충하고, 모든 거주자가 편리하게 이용할 수 있도록 유니버설 디자인 개념을 적극 반영하였다. 이를 통해 공공임대주택이 단순한 거주 공간을 넘어, 누구나 편리하게 생활할 수 있는 포용적인 주거 환경을 제공하도록 개선되었다.
3. 사회적 연결망 유지 및 커뮤니티 공간 개선
기존 거주민들이 지역 내에서 형성된 사회적 네트워크를 유지할 수 있도록, 6km 이내의 재개발 임대 공가를 제공하여 거주지를 크게 이동하지 않아도 되도록 배려하였다. 이를 통해 이웃과의 관계를 지속하고 생활 환경의 급격한 변화로 인한 불편을 최소화할 수 있도록 하였다.
또한, 거주민들의 삶의 질을 향상시키기 위해 경로당, 어린이 놀이시설, 주민 운동 공간과 같은 기존 커뮤니티 시설을 대대적으로 개선하였다. 특히, 노후화된 시설을 보수하고 새로운 편의시설을 추가하여 모든 연령대의 거주민이 보다 안전하고 편리하게 이용할 수 있도록 하였다.
맞벌이 가정과 독거노인의 안전 강화를 위해 보안 시설도 대폭 강화되었다. 각 단지에 고화질 CCTV를 추가 설치하고, 출입구와 주요 시설에 대한 보안 시스템을 개선하여 외부인의 무단 출입을 방지하고 거주민들의 안전을 보다 철저하게 보호할 수 있도록 하였다.
아울러, 거주민들의 공동체 의식을 고취하고 이웃 간의 유대감을 형성하기 위해 참여형 프로그램을 도입하였다. 이를 통해 주민들이 자발적으로 지역 행사에 참여하고, 공공시설을 보다 적극적으로 활용할 수 있는 환경을 조성하여 활기찬 공동체 문화를 조성하는 데 중점을 두었다.
정책적 함의 및 향후 계획
서울시는 공공임대주택의 지속적인 개선과 보수를 통해 시민들의 주거 환경을 개선하고자 한다. 노후 공공임대주택의 경우 시간이 지남에 따라 시설이 낡고 거주 환경이 열악해질 수 있기 때문에, 단순한 유지 보수를 넘어서 보다 체계적인 개조와 현대화를 추진하고 있다. 특히, 에너지 효율성을 높이고, 사회적 연계를 강화하며, 지속 가능한 도시 개발과 연결하는 것이 주요 목표이다. 이를 통해 공공임대주택이 단순한 주거 공간이 아닌, 보다 쾌적하고 안정적인 생활 기반이 될 수 있도록 하고자 한다.
서울시는 향후 노후 공공임대주택 개선 사업을 단계적으로 확대할 계획이며, 현재 추가로 3곳에서 실시설계를 준비 중이다. 올해 설계 용역을 진행하면서 다음과 같은 사항을 고려해야 한다.
(1) 에너지 효율성 및 친환경 개조 확대
노후 공공임대주택의 에너지 효율을 극대화하기 위해 단열 성능을 강화하고 난방 시스템을 개선하는 것이 필요하다. 기존 건축물의 단열재를 보강하여 열 손실을 최소화하고, 고효율 난방 시스템을 도입하여 에너지 소비를 줄이는 방안을 마련해야 한다. 또한, 태양광 패널을 설치하고 신재생에너지를 적극 도입함으로써 탄소 중립 목표 달성에 기여할 수 있다. 이러한 친환경 개조를 통해 주거 환경의 질을 높이는 동시에 장기적인 유지보수 비용을 절감할 수 있다.
(2) 커뮤니티 활성화 및 사회적 연결망 강화
주민들이 원활하게 소통하고 함께 생활할 수 있는 환경을 조성하기 위해 공용 공간과 편의시설을 확충해야 한다. 기존의 노후한 공간을 개선하여 커뮤니티 센터나 다목적 공간을 마련하고, 주민들이 자발적으로 참여할 수 있는 프로그램을 운영할 필요가 있다. 또한, 체육시설과 학습 공간 등 다양한 편의시설을 제공하여 주거 환경을 더욱 개선할 수 있다. 특히, 고령층과 장애인을 고려한 유니버설 디자인을 적용하여 모든 주민이 편리하게 이용할 수 있는 환경을 조성하는 것이 중요하다.
(3) 재정 운용 최적화 및 협력 강화
노후 공공임대주택 개선 사업을 효과적으로 추진하기 위해서는 재정적 지속 가능성을 확보하는 것이 필수적이다. 이를 위해 국비를 적극 유치하고 SH 재원등을 활용하여 재원을 마련해야 한다. 또한, 공공과 주민들이 협력하는 모델을 도입하여 지속적인 유지보수를 위한 장기적인 재정 운영 계획을 수립할 필요성이 존재하므로 시예산을 지속적으로 편성하여 궁극적으로는 개선시 들어가는 비용을 줄일 수 있도록 하여야한다. 즉, 중앙정부 및 민간 부문과의 협력을 강화함으로써 재정 부담을 분산시키고, 보다 안정적인 사업 추진이 가능하도록 해야 한다.
(4) 도시계획과의 연계
노후 공공임대주택 개선 사업을 추진할 때 단순히 개별 건축물의 개조에 그치지 않고, 도시재생 사업과 연계하여 보다 종합적인 주거 환경을 조성하는 것이 필요하다. 주택 개선과 함께 주변의 교통망, 상업시설, 공원 등의 인프라를 정비하여 주민들의 생활 편의를 증진시키는 방안을 고려해야 한다. 또한, 스마트시티 요소를 도입하여 에너지 관리 시스템이나 사물인터넷(IoT) 기반의 주거 관리 시스템을 활용하면 더욱 효율적인 주거 환경을 구축할 수 있다. 이를 통해 도시 전체의 지속 가능한 발전을 도모할 수 있을 것이다.
서울시는 홍제 유원하나 아파트 개선 사례를 바탕으로, 보다 체계적이고 다양한 공공임대주택 재정비 정책을 마련하여 시민들의 삶의 질을 높이고자 한다. 이번 노후 공공임대주택 개선 시범사업을 통해 에너지 효율성을 향상하고, 지속 가능한 재정 운용 방안을 마련하며, 도시재생 사업과 연계한 장기적 주거 환경 개선을 추진할 계획이다. 본 설계 용역에서는 이러한 방향성을 반영하여 실효성 있는 개선 방안을 수립하고, 서울시의 지속 가능한 주거 정책 실현을 지원해야 한다.
