이재명 대통령은 기존 대통령들과 달리 SNS를 통해 정책 구상을 짧고 단호하게 던진 뒤, 사회적 논쟁을 촉발하는 방식을 자주 택하고 있다. 메시지에 대한 찬반을 떠나, 문장 사이에 숨은 정책적 전제를 해석하는 작업이 중요한 이유는 대통령의 문제의식이 곧바로 제도 개편의 방향으로 연결될 가능성이 크기 때문이다.
대통령이 2월 8일 SNS에서 겨냥한 대상은 ‘건설해서 임대하는 공급형’이 아니라, 이미 존재하는 주택을 사들여 임대하는 ‘매입형’의 확대 구조였다. 대통령이 “임대사업자 등록만으로 집을 사 모으는 구조가 이상하다”고 언급한 배경에는, 매입형 등록임대가 시장에 나올 수 있는 매물을 잠그고 가격 상승 압력을 키울 수 있다는 우려가 놓여 있다.
특히 대통령의 발언은 임대 의무기간 이후에도 이어지는 양도소득세 특례, 즉 ‘매각 단계 혜택’이 보유 유인을 강화한다는 지점에 집중돼 있다. 등록만 하면 다수의 주택을 보유할 수 있는 구조가 제도의 원래 목적과 다른 방향으로 작동할 수 있다는 경고로 읽힌다.
등록임대제도의 기대와 부작용이 교차한 시간
등록임대 제도는 전월세 시장 안정과 임대차 규율 강화를 목표로 출발했다. 등록이 늘면 임대차 정보가 확보되고, 임대료 인상 제한 같은 규칙이 작동해 시장 불안이 줄어들 것이라는 기대가 제도의 정당성을 뒷받침했다.
그러나 제도가 다주택자에게 양도세 중과 배제와 각종 공제 혜택을 제공하면서, ‘매입을 통한 확대 재생산’이 유리한 환경이 만들어졌다는 비판이 뒤따랐다. 실제로 2017년과 2018년 주택임대사업자 등록이 급증하던 시기 서울의 갭투자 비중이 60%를 상회했고, 매매가격이 급등했다는 서술은 제도가 시장 행태를 어떻게 바꿀 수 있는지를 보여주는 근거로 제시된다.
이 과정에서 전국적으로 소형 주택 매집이 늘고, 의무 임대기간 동안 해당 물량이 시장에 매물로 나오지 않으면서 거래 가능한 물량이 얇아졌다는 지적도 이어졌다. 의무기간이 끝난 뒤에도 양도세 중과를 적용받지 않는다면, 보유세 부담이 높지 않은 한 매물 출회가 지연될 수 있다는 문제의식이 자연스럽게 따라붙는다.
비아파트로 이동한 수요와 전세사기 논쟁의 연결고리
입력된 자료는 등록임대제도가 전세사기에 간접적으로 영향을 주었을 가능성도 제기한다. 2020년 아파트 매입형 주택임대사업자 제도는 폐지됐지만, 빌라와 오피스텔 등 비아파트 부문이 유지되면서 투자 수요가 비아파트로 쏠렸고, 2021년경 비아파트 갭투자가 급증했다는 흐름이 제시돼 있다.
이어 2022년 역전세 현상이 발생하자, 이렇게 늘어난 비아파트 갭투자 물량이 전세사기 사건의 원흉이 됐다는 분석이 가능하다는 주장도 포함돼 있다. 이 대목은 대통령 발언이 단순한 ‘임대사업자 비판’이 아니라, 비아파트 시장의 취약성과 임대차 리스크가 확대되는 구조를 함께 보고 있다는 해석으로 이어진다.
왜 대통령은 ‘출구 단계’에 방점을 찍었나
대통령 발언이 특히 출구, 즉 매각 단계에 방점을 찍는 이유는 임대사업자의 유인이 임대수익 자체보다 매각 차익에 더 크게 반응한다는 판단에 있다. 다주택자에게 적용될 수 있는 양도세 중과 부담이 등록임대라는 이유로 일부 완화되거나, 매각차익에 대한 장기보유특별공제가 유리하게 적용되면, 임대사업자는 ‘지금 팔기보다 의무기간을 채우거나 제도 변화까지 버티자’는 선택을 할 수 있다.
그 결과 시장에 나오는 매물이 줄고, 거래 가능한 물량이 얇아지면서 가격 상승 압력이 커질 수 있다는 점이 대통령 인식의 핵심으로 제시된다. 임대차 안정이라는 명분이 작동하더라도, 출구 규칙이 ‘보유 연장’에 유리하게 설계되면 정책 목표와 시장 결과가 엇갈릴 수 있다는 논리다.
제도 개편의 방향은 ‘영구 우대’의 차단
최근 비아파트 중심으로 등록임대에 준하는 혜택이 비아파트 가격과 임대료를 끌어올리고, 누적된 부담이 수요를 다시 아파트로 이동시켜 전세와 임대료, 매매가격을 끌어올리며 투기를 자극할 수 있다는 우려가 제기된다. 이 맥락에서 대통령의 “매입임대는 계속 허용할지 묻겠다”는 언급은, 제도 존치 여부를 넘어 유인의 방향을 재설계하겠다는 신호로 읽힌다.
대통령이 언급한 개편 방향은 등록임대의 양도 단계 특례를 일반 다주택자와 동일한 기준으로 정리하거나, 최소한 단계적으로 축소하는 방안으로 요약된다. 임대 의무기간 동안의 규율과 보상은 인정하되, 그 이후까지 이어지는 감세 효과는 끊어야 시장 왜곡을 줄일 수 있다는 판단이다.
이는 ‘양도세를 전반적으로 올리겠다’는 접근이라기보다, 등록임대라는 지위가 영구적 세제 우대로 오해되거나 악용되지 않도록 출구 규칙을 명확히 하려는 시도로 해석된다. 결국 논쟁의 핵심은 등록임대의 존재 자체가 아니라, 혜택의 설계가 시장에 어떤 행태를 유인하는지, 그리고 그 유인이 임대차 안정이라는 정책 목표와 일치하는지에 대한 재검증으로 수렴한다.
